ಜಮ್ಮು- ಕಾಶ್ಮೀರದಲ್ಲಿ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್; ಚದರಡಿಗೆ ಎಷ್ಟು ಎಂದು ಕೇಳುವ ಮುನ್ನ

ಜಮ್ಮು- ಕಾಶ್ಮೀರದಲ್ಲಿ ಈಗ ಸೈಟ್- ಮನೆ ಖರೀದಿ ಬಲು ಸಲೀಸಾಗಿದೆ. ಈ ಹಿಂದೆ ಏನೋ ವಿಶೇಷ ಸ್ಥಾನ- ಮಾನ ಅಂತ ಇತ್ತು. ಆ ಕಾರಣಕ್ಕೆ ಜಮ್ಮು- ಕಾಶ್ಮೀರದಿಂದ ಹೊರಗೆ ಇರುವವರಿಗೆ ಸೈಟೋ- ಮನೆಯೋ ಖರೀದಿ ಸಾಧ್ಯವಿರಲಿಲ್ಲ. ಈಗ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ತೆರೆದುಕೊಂಡಿದೆ ಎಂಬುದೇ ಹಲವರ ಅಭಿಪ್ರಾಯ ಆಗಿದೆ.

ಆದರೆ, ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ನಿಜವಾಗಿಯೂ ಮುಕ್ತವಾಗಿದೆಯಾ?

ಜಮ್ಮು ಕಾಶ್ಮೀರದಲ್ಲಿ ಎಲ್ಲಾ ನಿರ್ಬಂಧ ತೆರವು: ಸುಪ್ರೀಂಗೆ ಕೇಂದ್ರ ಹೇಳಿದ್ದೇನು?

ಪರಿಚ್ಛೇದ 35A ರದ್ದು ಮಾಡಲಾಗಿದೆ. ಆ ಪರಿಚ್ಛೇದದ ಅಡಿಯಲ್ಲೇ ಜಮ್ಮು- ಕಾಶ್ಮೀರದ ಶಾಸನ ಸಭೆಯು ಕಣಿವೆ ರಾಜ್ಯದ ಶಾಶ್ವತ ನಿವಾಸಿಗಳು ಯಾರು ಎಂಬುದನ್ನು ವ್ಯಾಖ್ಯಾನಿಸುತ್ತಿತ್ತು. ಮತ್ತು ಅವರು ಮಾತ್ರ ಜಮ್ಮು- ಕಾಶ್ಮೀರದಲ್ಲಿ ಭೂಮಿಯನ್ನೋ- ಆಸ್ತಿಯನ್ನೋ ಖರೀದಿ ಮಾಡಲು ಸಾಧ್ಯವಾಗುತ್ತಿತ್ತು.

ಜಮ್ಮು ಮತ್ತು ಕಾಶ್ಮೀರ ನಿವಾಸಿಗಳ ವಿಶೇಷಾಧಿಕಾರ ಕಲಂ 35ಎ ಎಂದರೇನು?

ಈಗ ರಾಜ್ಯವನ್ನು ಎರಡು ಕೇಂದ್ರಾಡಳಿತ ಪ್ರದೇಶವಾಗಿ ಮಾಡಲಾಗಿದೆ. ಒಂದು ಜಮ್ಮು ಮತ್ತು ಕಾಶ್ಮೀರ. ಮತ್ತೊಂದು ಲಡಾಕ್. ಇತರ ರಾಜ್ಯಗಳ ಜನರೀಗ ಇಲ್ಲಿ ಆಸ್ತಿ ಖರೀದಿಗೆ ವಿಪರೀತ ಉತ್ಸುಕರಾಗಿದ್ದಾರೆ. ಒಂದು ವೇಳೆ ನೀವು ಸಹ ಜಮ್ಮು- ಕಾಶ್ಮೀರದಲ್ಲಿ ಆಸ್ತಿ ಖರೀದಿ ಮಾಡಲು ಚಿಂತನೆಯಲ್ಲಿದ್ದರೆ ಈ ಎಲ್ಲ ಅಂಶಗಳನ್ನು ತಿಳಿದುಕೊಂಡಿರಬೇಕು.

RERA ನಿಯಮಗಳು ರಚನೆ ಆಗುವ ತನಕ ತಾಳ್ಮೆ ಬೇಕು

ಪರಿಚ್ಛೇದ 370, 35A ಅನ್ನು ರದ್ದು ಮಾಡಿದ ಮೇಲೆ ಭಾರತದಲ್ಲಿನ ಇತರ ರಾಜ್ಯ ಅಥವಾ ಕೇಂದ್ರಾಡಳಿತ ಪ್ರದೇಶದಂತೆಯೇ ಜಮ್ಮು ಮತ್ತು ಕಾಶ್ಮೀರ ಕೂಡ ಆಗಿದೆ. ಉಳಿದೆಡೆ ಇರುವ ಕೇಂದ್ರ ಸರಕಾರದ ಎಲ್ಲ ನಿಯಮ- ನಿಬಂಧನೆಗಳು ಇಲ್ಲೂ ಅನ್ವಯಿಸುತ್ತವೆ. ಆದರೆ, ರಾಜ್ಯದ RERA (Real Estate Regulatory Authority) ನಿಯಮ ರೂಪಿಸಬೇಕಿದೆ. ಆ ಮೂಲಕ ಪ್ರಕ್ರಿಯೆ ಹಾಗೂ ನಿಯಮಗಳು ನಿರ್ದಿಷ್ಟವಾಗಿ ಸ್ಪಷ್ಟವಾಗಬೇಕಿದೆ. ಉದ್ಯಮಿಯೊಬ್ಬರು ಈ ಬಗ್ಗೆ ಮಾತನಾಡಿ, ಈ ಭಾಗದಲ್ಲಿ ಸ್ವಂತ RERA ನೀತಿಗಳು ರಚನೆ ಆಗಬೇಕು. ಉಳಿದ ಗುಡ್ಡಗಾಡು ರಾಜ್ಯಗಳಂತೆ ಇಲ್ಲಿಯೂ ನಿಯಮ ಇರುತ್ತದೆ ಎಂಬ ಯಾವ ಖಾತ್ರಿಯೂ ಇಲ್ಲ. ನಿಯಮಗಳು ಅನುಕೂಲಕರವಾಗಿ ಇಲ್ಲ ಅಂದಾಗ, ಆಸ್ತಿ ಖರೀದಿಯ ಪ್ರಶ್ನೆ ಹಾಗೇ ಉಳಿದುಕೊಳ್ಳುತ್ತದೆ. ಏಕೆಂದರೆ ಸರಕಾರದ ನಿಯಮ ಅನುಸಾರ, ಎಲ್ಲ ಆಸ್ತಿ ವ್ಯವಹಾರಗಳು RERA ನಿಯಮದ ಒಳಗೇ ಇರಬೇಕು. ಇಂಥ ಸನ್ನಿವೇಶದಲ್ಲಿ ಈಗಲೇ ಈ ಭಾಗದ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ವ್ಯವಹಾರಕ್ಕೆ ಕೈ ಹಾಕುವುದು ಆತುರದ ತೀರ್ಮಾನ ಆಗುತ್ತದೆ. ಈಗಲೇ ಖರೀದಿಗೆ ಮುಂದಾಗುವವರು ಕಾನೂನು ತಜ್ಞರ ಸಲಹೆ ಪಡೆದು, ಮುಂದುವರಿಯುವುದೇ ಉತ್ತಮ ಎನ್ನುತ್ತಾರೆ.

ಜಮ್ಮು- ಕಾಶ್ಮೀರದಲ್ಲಿ ಭೂಮಿ ಬೆಲೆ ಎಷ್ಟಿದೆ?

ಟಯರ್ -2, ಟಯರ್- 3 ಪಟ್ಟಣಗಳು ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ವ್ಯವಹಾರಗಳಿಗೆ ಹೆಚ್ಚು ಆಕರ್ಷಣೀಯವಾಗಿದೆ. ಆದರೆ ಟ್ರೆಂಡ್ ನಿರ್ಧಾರ ಆಗುವುದು ಆರ್ಥಿಕ ಅಂಶಗಳ ಮೇಲೆ. ಜಮ್ಮು ಮತ್ತು ಕಾಶ್ಮೀರದಲ್ಲಿ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಗೆ ಭರ್ಜರಿ ಅವಕಾಶಗಳಿದ್ದರೂ ಆರ್ಥಿಕ ಚಟುವಟಿಕೆಗಳು ಇನ್ನೂ ಸರಿಯಾಗಿ ರೂಪುಗೊಳ್ಳಬೇಕಿದೆ. ಎಷ್ಟೋ ಸಣ್ಣ ನಗರಗಳು ಸ್ಮಾರ್ಟ್ ಸಿಟಿ ಕಾರ್ಯಕ್ರಮದ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ಬಂದ ಮೇಲೆ ಟಯರ್ 1 ನಗರಗಳಿಗಿಂತ ಹೆಚ್ಚು ಬೇಡಿಕೆಗೆ ಬಂದಿವೆ. ಇದಕ್ಕೆ ಹಲವಾರು ಕಾರಣಗಳಿವೆ. ಅವುಗಳಿಗೆ ಹೆಚ್ಚು ಲಾಭವಾಗಿವೆ. ಏಕೆಂದರೆ, ಅವುಗಳಿಗೆ ಹೆಚ್ಚಿನ ಸವಾಲುಗಳಿಲ್ಲ. ಸುಲಭವಾಗಿ ಬದಲಾವಣೆಗಳನ್ನು ಮಾಡಿಕೊಳ್ಳಬಹುದು. ಹೆಚ್ಚಿನ ನಗರ ಪ್ರದೇಶದ ಒತ್ತಡವಿಲ್ಲ. ಭೂ ಸ್ವಾಧೀನ ಪ್ರಕ್ರಿಯೆ ಬಹಳ ಸರಳವಾಗಿ ಮುಗಿಯುತ್ತದೆ. ಹಲವೆಡೆ ಸ್ಥಳೀಯವಾದ ರಾಜಕೀಯ ಇಚ್ಛಾಶಕ್ತಿ ಗಟ್ಟಿಯಾಗಿರುವುದರಿಂದ ಬೆಳವಣಿಗೆ, ಅಭಿವೃದ್ಧಿಗೆ ಹೆಚ್ಚಿನ ತೊಡಕಾಗುತ್ತಿಲ್ಲ. ಹಾಗಿದ್ದರೆ ಜಮ್ಮು- ಕಾಶ್ಮೀರದ ಎಲ್ಲಿ, ಭೂಮಿ ಬೆಲೆ ಎಷ್ಟಿದೆ ಎಂಬುದರ ಅಂದಾಜು ಮೌಲ್ಯ ಹೀಗಿದೆ.

ಶ್ರೀನಗರ್- ಚದರಡಿಗೆ 2,500- 3,200

ಜಮ್ಮು- ಚದರಡಿಗೆ 2,400- 4,000

ಬಾರಾಮುಲ್ಲ- ಚದರಡಿಗೆ 2,500- 3,200

ಸೋಪುರ್- ಚದರಡಿಗೆ 2,200- 4000

ಆಸ್ತಿಯ ಬೆಲೆ ನಿಗದಿ ಮಾಡುವುದು ಕಷ್ಟದ ಕೆಲಸ

ಸದ್ಯಕ್ಕಂತೂ ಜಮ್ಮು- ಕಾಶ್ಮೀರದಲ್ಲಿ ಭೂಮಿ ಖರೀದಿ ಮಾಡಲು ಹೊರಡುವುದು ಖಂಡಿತಾ ಒಳ್ಳೆ ನಿರ್ಧಾರ ಅಲ್ಲ ಎಂದು ಅಭಿಪ್ರಾಯ ಪಡುತ್ತಾರೆ ತಜ್ಞರು. ಏಕೆಂದರೆ, RERA ನಿಯಮಗಳನ್ನು ಸ್ಪಷ್ಟಗೊಳಿಸುವ ತನಕ ನಿರ್ಧಾರವನ್ನು ಜಾರಿಗೆ ತರದೇ ಇರುವುದು ಉತ್ತಮ ಎನ್ನುವ ಸಲಹೆ ಕೇಳಿಬರುತ್ತದೆ. ಜತೆಗೆ ಈ ಪ್ರದೇಶವು ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಕಾರಣಕ್ಕೆ ಹೂಡಿಕೆ ಮಾಡಲು ಸೂಕ್ತವೇ ಎಂಬ ಬಗ್ಗೆ ಕೂಡ ಚರ್ಚೆ ಚಾಲ್ತಿಯಲ್ಲಿದೆ. ಆದರೆ ಈ ಬಗ್ಗೆಯೇ ವಿಭಿನ್ನ ಅಭಿಪ್ರಾಯಗಳು ವ್ಯಕ್ತವಾಗುತ್ತಿವೆ. "ಭವಿಷ್ಯದಲ್ಲಿ ಜಮ್ಮು- ಕಾಶ್ಮೀರದಲ್ಲಿ ಹೂಡಿಕೆ ಬಹಳ ಒಳ್ಳೆ ಫಲಿತಾಂಶ ನೀಡುತ್ತದೆ. ಆದರೆ ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಮೌಲ್ಯ ಇನ್ನೂ ನಿರ್ಧಾರ ಮಾಡಲು ಸಾಧ್ಯವಾಗಿಲ್ಲ. ಜಮ್ಮು- ಕಾಶ್ಮೀರದಂಥ ಯಾವುದೇ ಪ್ರಾಥಮಿಕ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಮಾರುಕಟ್ಟೆಯಲ್ಲಿ ಬೆಲೆ ನಿಗದಿ ಎಂಬುದು ದೊಡ್ಡ ಸವಾಲಾಗುತ್ತದೆ. ಯಾವುದೇ ಆಸ್ತಿಯ ಸರಿಯಾದ ಮೌಲ್ಯವನ್ನು ನಿರ್ಧರಿಸುವುದು ಹೂಡಿಕೆದಾರರಿಗೆ ಬಹಳ ಕಷ್ಟವಾಗುತ್ತದೆ" ಎಂದು ಅಭಿಪ್ರಾಯ ವ್ಯಕ್ತವಾಗುತ್ತದೆ.

ಭದ್ರತೆಗೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದ ಸವಾಲುಗಳು ಈಗಲೂ ಇವೆ

ಜಮ್ಮು ಮತ್ತು ಕಾಶ್ಮೀರ ಈಗಲೂ ಸೂಕ್ಷ್ಮ ಪ್ರದೇಶವೇ. ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಗೆ ಇದು ನಿಜವಾಗಲೂ ಪೂರಕವೇ ಎಂಬ ನಿರ್ಧಾರ ಕಷ್ಟ ಸಾಧ್ಯವಾದದ್ದು. ಅದರಲ್ಲೂ ವಸತಿ ಉದ್ದೇಶಕ್ಕೆ ಆಸ್ತಿ ಖರೀದಿಗೆ ಮುಂದಾಗುವವರಿಗೆ ಈಗಲೂ ಭದ್ರತೆಗೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದಂತೆ ಸವಾಲುಗಳ ಬಗ್ಗೆ ಎಚ್ಚರಿಕೆ ಅಗತ್ಯವಿದೆ. ಒಂದು ಸಲ ಪರಿಸ್ಥಿತಿ ನಿಯಂತ್ರಣಕ್ಕೆ ಬಂದ ಮೇಲೆ, RERA ನಿಯಮಗಳು ಸಹ ಪೂರಕವಾದರೆ ಆಗ ನಿರ್ಧಾರ ತೆಗೆದುಕೊಳ್ಳುವುದು ಉತ್ತಮ. ಆದರೂ ಪರಿಚ್ಛೇದ 370, 35A ರದ್ದು ಮಾಡಿರುವುದು ಉತ್ತಮ ಅಂಶ ಎನ್ನುವುದರಲ್ಲಿ ಅನುಮಾನ ಇಲ್ಲ. ಮೇಲ್ನೋಟಕ್ಕೆ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ವ್ಯವಹಾರಕ್ಕೆ ಪೂರಕವಾದ ಸಂಗತಿ ಎಂಬುದರಲ್ಲೂ ಅನುಮಾನ ಬೇಡ. ಸ್ಥಳೀಯರ ಆಸ್ತಿಗಳ ಬೆಲೆಯಲ್ಲೂ ಏರಿಕೆ ಕಾಣಬಹುದು. ಈಚೆಗೆ ದೇಶವನ್ನು ಉದ್ದೇಶಿಸಿ ಮಾತನಾಡಿದ ಪ್ರಧಾನಿ ಮೋದಿ, ಬಾಲಿವುಡ್ ಸೇರಿದಂತೆ ವಿವಿಧ ಉದ್ಯಮದವರನ್ನು ಈ ಭಾಗದಲ್ಲಿ ಹೂಡಿಕೆಗೆ ಆಹ್ವಾನ ನೀಡಿದರು. ಅದು ಹೇಗೆ ಪ್ರಭಾವ ಬೀರುತ್ತದೆ ಎಂಬುದನ್ನು ಕಾದು ನೋಡಬೇಕಿದೆ.

ಸಾಮಾಜಿಕ ಮಾಧ್ಯಮಗಳಲ್ಲಿ ಜಾಹೀರಾತು

ಇದೇ ವೇಳೆ ಹೂಡಿಕೆದಾರರಿಗೆ ಹೂಡಿಕೆಗೆ ಪರ್ಯಾಯ ಮಾರ್ಗದ ಸಲಹೆಗಳನ್ನು ಸಹ ನೀಡಲಾಗುತ್ತಿದೆ. ಜಮ್ಮು- ಕಾಶ್ಮೀರದಲ್ಲಿ ಸ್ಥಳೀಯರ ಸಹಯೋಗದಲ್ಲಿ ಹೂಡಿಕೆ ಮಾಡುವುದು ಉತ್ತಮ ಎನ್ನಲಾಗುತ್ತಿದೆ. ಸ್ಥಳೀಯರ ಬಳಿಯೇ ಭೂ ಮಾಲೀಕತ್ವ ಇರುತ್ತದೆ. ಅದನ್ನು ಹೊರತುಪಡಿಸಿ ಉಳಿದ ಹೂಡಿಕೆ, ಉದಾಹರಣೆಗೆ ಹಣಕಾಸು, ತಾಂತ್ರಿಕ ನೆರವು, ನಿರ್ವಹಣೆ, ಆಡಳಿತ, ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಸ್ಟ್ರಾಟೆಜಿ ಇತ್ಯಾದಿಗಳನ್ನು ಹೊರಗಿನ ಹೂಡಿಕೆದಾರರು ಮಾಡಬಹುದು. ಹೀಗೆ ಮಾಡುವುದರಿಂದ ಹೆಚ್ಚಿನ ಅಪಾಯ ಇರುವುದಿಲ್ಲ. ಈ ಮಧ್ಯೆ ಕೆಲವು ದುಷ್ಕರ್ಮಿಗಳು ಸಾಮಾಜಿಕ ಮಾಧ್ಯಮಗಳಲ್ಲಿ ಜಾಹೀರಾತುಗಳನ್ನು ನೀಡಲು ಆರಂಭಿಸಿದ್ದಾರೆ. ಜಮ್ಮು- ಕಾಶ್ಮೀರದಲ್ಲಿ ವಿಲ್ಲಾಗಳು, ಬಂಗಲೆಗಳು ಮಾರಾಟಕ್ಕಿವೆ ಎಂಬ ಜಾಹೀರಾತುಗಳು ಹರಿದಾಡುತ್ತಿವೆ. ಹೊಸದಾಗಿ ಘೋಷಣೆಯಾದ ಎರಡು ಕೇಂದ್ರಾಡಳಿತ ಪ್ರದೇಶದಲ್ಲಿ ಭೂಮಿ- ಆಸ್ತಿ ಖರೀದಿಸಲು ದೊಡ್ಡ ಸಂಖ್ಯೆಯಲ್ಲಿ ಗ್ರಾಹಕರಿಗೆ ಆಸಕ್ತಿ ಇದೆ. ಇಂಥ ಸನ್ನಿವೇಶವನ್ನು ದುರುಪಯೋಗ ಮಾಡಿಕೊಳ್ಳುತ್ತಿರುವ ವಂಚಕರ ಬಲೆಗೆ ಬೀಳದಂತೆ ಎಚ್ಚರ ವಹಿಸುವುದು ತುಂಬ ಮುಖ್ಯ.